Pendant de longues années, le « bonus logement » a été un argument central dans le calcul de rentabilité d’un achat immobilier en Belgique. Aujourd’hui, sa mention prête à confusion : le dispositif n’existe plus sous sa forme d’origine pour les nouveaux crédits. Faisons le point, sans nostalgie mais sans approximation.
Qu’était le bonus logement ?
Le bonus logement était un avantage fiscal lié à un emprunt hypothécaire contracté pour l’habitation propre et unique. Il permettait de déduire, sous conditions, une partie des intérêts, du capital remboursé et de la prime d’assurance solde restant dû dans la déclaration d’impôt. Concrètement, il réduisait l’impôt dû par le ménage pendant la durée du prêt, ce qui améliorait la capacité d’emprunt ressentie et le budget mensuel net.
Ce mécanisme relevait, après la sixième réforme de l’État, de la compétence des Régions pour l’habitation propre. Chaque Région a donc pu, ensuite, en décider le sort de manière autonome.
Une extinction progressive et régionalisée
Face au coût budgétaire important de l’avantage et à la volonté de le réorienter (notamment vers une baisse des droits d’enregistrement), les Régions ont supprimé le bonus logement pour les nouveaux emprunts, chacune à sa date et selon ses modalités.
Deux principes structurent la situation actuelle :
- Les nouveaux crédits n’ouvrent plus droit au bonus logement. L’avantage a été fermé aux emprunts contractés après une date de bascule propre à chaque Région.
- Les emprunts anciens conservent en général leur régime, en vertu de dispositions transitoires : un ménage qui bénéficiait du bonus sur un prêt antérieur peut, sous conditions, continuer d’en profiter jusqu’au terme prévu.
Ces dates de bascule et les règles transitoires diffèrent selon la Région et ont évolué : la seule certitude utile est celle qui correspond à la date de votre emprunt et à la Région concernée. Ne vous fiez pas à un souvenir ou à un article ancien.
Ce qui a remplacé la logique du bonus
La disparition du bonus logement s’est souvent accompagnée d’un glissement de la faveur fiscale vers l’entrée dans la propriété plutôt que vers le remboursement du crédit :
- Des taux réduits de droits d’enregistrement renforcés pour l’habitation propre et unique.
- Des dispositifs d’abattement allégeant le coût d’acquisition.
- Une fiscalité recentrée sur le moment de l’achat plus que sur la durée de l’emprunt.
L’esprit a donc changé : hier, l’État soutenait le remboursement année après année ; aujourd’hui, il tend à alléger la facture d’entrée. L’impact réel sur votre projet dépend de votre situation et des règles en vigueur — à vérifier au cas par cas.
Ce que cela change pour votre projet aujourd’hui
Si vous empruntez maintenant, il est prudent de ne pas intégrer d’ancien bonus logement dans votre calcul de rentabilité : le raisonnement doit se faire sur le coût du crédit « nu », intérêts et assurances compris, sans avantage fiscal de type bonus pour un nouvel emprunt.
En revanche, d’autres leviers peuvent exister selon votre profil (régime de droits d’enregistrement, éventuels avantages régionaux ponctuels). Là encore, tout dépend de la Région et de l’année : demandez conseil plutôt que de supposer.
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